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苏州楼市疯涨房价环比增幅超深圳 居全国之首

2016-4-6 16:2江苏园区招商网来源:第一财经日报 
[提要][“十二五”期间,园区的地区生产总值年均增长10%(不变价);园区居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元;区域常住人口由2010年的69.28万人增加到2015年的80.4万人。]

[“十二五”期间,园区的地区生产总值年均增长10%(不变价);园区居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元;区域常住人口由2010年的69.28万人增加到2015年的80.4万人。]

[此前苏州每年住宅的成交面积都在600万~700万平方米,2014年为800多万平方米,但去年这个数字暴增至1200万!]

去年底至今房价飞涨的一二线城市中,上海周边的苏州异常抢眼,该市2015年11月的房价环比增幅一度超过深圳,跃居全国城市之首。去年第四季度,随着大量投资客的进入,苏州楼市火爆的程度赚足了人们的眼球。

为何苏州在这波楼市中有如此惊人表现,是经济发展的厚积薄发,还是人为的炒作效应?为何是苏州?这波火爆的楼市能持续多久,是否会迎来拐点?《第一财经日报》记者实地走访调研了苏州楼市。

疯狂的楼市

苏州这波楼市的爆发原因,既有国家去库存的大背景,也有苏州自身的因素。

据中国房产信息集团(CRIC)的数据,2015年苏州商品房共成交1268万平方米,和2014年相比大幅上升48%。其中住宅成交1177万平方米,成交金额1549亿元,较2014年分别增长52%和65%,均达到历史峰值。

今年年初,苏州房价还在加速上涨。至今年2月,苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米,较2015年年初增长了34%。不少项目售价更是较2015年初翻番,如苏州工业园区(下称“园区”)湖东板块的九龙仓时代上城、天地源七里香都,2015年初售价仅为14000元/平方米左右,但在火热楼市和几次土地招拍挂的助推下,目前售价都达到了28500元/平方米。

火爆的园区还出现了无房可售的状况,热盘新加推的房源也遭到了哄抢。据苏州市商品房管理网站的数据,截至2月2日,园区的库存仅剩下3479套房源,是全市除姑苏区以外库存最少的区域。

2015年是房地产利好政策频出的一年。在国家政策的大背景下,苏州市政府也在相关政策方面跟进。早在2014年9月底,苏州实施3年多的限购开始松动;同年10月,苏州市政府再推新举措,规定申请房贷的借款人缴存公积金期限从12个月调整为6个月;2015年5月,苏州将家庭公积金贷款的最高限额统一调整至70万元。

与此同时,厕身于上海的光环下、本是二线城市的苏州,在去年下半年似乎好运连连,规格升级的猜想引来了关注。

2015年7月,《江苏省城镇体系规划(2015-2030年)》经国务院同意获得批复,到2030年江苏省将形成2个特大城市——南京和苏州。随后,11月24日,第四次中国—中东欧国家领导人会晤在苏州举行,国务院总理李克强出席。

当时,市井中不乏苏州要晋升“副一线城市”的传言,贴吧和微信上也广为炒作,苏州楼市跟着水涨船高。

“面粉贵过面包”正是苏州楼市开启疯涨模式的导火索。“苏州这波楼市热潮是由去年密集的土拍把房价推高而开启的,有些区域土拍价格甚至高于同区域的售房价。”苏州市同策房地产经纪有限公司(下称“苏州同策”)市场研展部总监张晓晨告诉《第一财经日报》记者,自2015年4月开始,苏州住宅库存已经处于较为良好的状态,6月份以后存销周期均处于6个月以内。去年6月份,苏州土拍的成交住宅用地溢价率集中在60%以上,由此拉开了暴涨的序幕。

在住宅类土地中,姑苏区留园路北地块拍出了3.1万元/平方米的楼板价,成了苏州的单价地王。在园区的湖东板块中,2015年7月拍出的苏园土挂(2015)02号(海亮地块)宅地最终楼板价为15991元/平方米,而2014年11月出让的同板块金辉宅地成交楼板价仅6000元/平方米,价格大涨167%。

与此同时,苏州市政府对进入市场的土地在量上也做了控制。2015年苏州市共成交经营性土地建筑面积达到652万平方米,较上年下降34%,是近5年土地成交的最低点。

苏州工业园区领涨

这波楼市的暴涨由土拍拉开序幕,而苏州土拍的领涨最先由园区开始。张晓晨告诉记者,去年年中的时候,园区拍了2块地,楼板价一块1.3万,一块1.5万,紧接着其他几个区跟涨。

相应地,园区的房价涨得也飞快,增幅仅次于老城区姑苏区。

苏州同策提供的数据,2015年下半年市场供不应求,价格迅猛增长,但区域分化也较为明显:姑苏区、园区价格增幅达20%以上;其次为高新区,价格上涨15%。其中,园区在2014年全年成交均价为14459元/平方米,2015年的全年成交均价达到17598元/平方米,增幅为12.1%。

中海·双湾锦园的一位高级客户经理告诉记者,他自己于2015年3月在园区买了一套房,当时单价1万元左右,现在已经涨到3万元了。苏州人现在有个共识,认为园区学校好、规划好,儿童医院、体育公园都有,就连银行地区总部都在那里,“园区已经成为苏州的一张名片,大家都想往那边挤”。

为何园区能领涨,园区究竟有着怎样的魅力?

园区是中国和新加坡两国政府间合作项目,改革开放试验田、国际合作示范区,中国发展速度最快的开发区之一。

2015年,园区全年共实现地区生产总值2070亿元,同比增长8%;公共财政预算收入257.2亿元,增长11.7%,其中税收占比达93.6%,各类税收总收入超670亿元。

园区管委会提供的《苏州工业园区经济和社会发展“十三五”(2016~2020)规划纲要》显示,“十二五”期间,园区的地区生产总值年均增长10%(不变价);园区居民的人均可支配收入由2010年的34424元增加到2015年的56696元;区域常住人口由2010年的69.28万人增加到2015年的80.4万人。

二十余年来,通过抢抓全球产业布局的机遇和高标准的选商择资,园区吸引了三星、博世、日立、西门子等世界500强企业,成为了亚洲乃至世界知名的先进制造业基地。截至2015年,已累计吸引外资项目超5550个,实际利用外资超283亿美元;全区投资上亿美元项目149个,其中10亿美元以上项目7个;93家世界500强企业在区内投资了154个项目。

厂区位于园区的金红叶纸业集团发言人徐正文告诉《第一财经日报》记者,当初园区之所以吸引他们,主要是基于对新加坡管理模式的信赖,同时,园区对进来的企业实行“五免五减半”,即五年免营业所得税,五年后营业所得税减半。此外,园区还有良好的产业配套。博世中国一位前高管也表示,园区是国内最早做产业链的开发区,在高新技术产业上有配套聚集效应。

园区的发展也自然带动苏州市整体经济水平的起飞。

2015年苏州地区生产总值1.45万亿元,按可比价计算同比增长7.5%,在长三角城市中仅次于上海,良好的经济实力是其楼市上行的最根本动力。

更为重要的是,园区扩大了城市版图,吸引越来越多的外来务工者进入苏州。

苏州的开发原本局限于“一核四城”:老城区是核心,园区、新区、吴中、相城是四城。但从2012年开始,苏州的版图就慢慢发生了变化。当年,沧浪、平江、金阊等几个老城区合并设立姑苏区;吴江市撤市设区,一部分划到吴中区,一部分划到园区;再加上新区的外溢效应,苏州的整个城市版图得以扩大,可使用土地越来越多。

莱蒙房地产苏州公司营销总监赵建华告诉记者,现在苏州每年的外来务工人员都约有100万人的增长。

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2012年,苏州的人口总量1300万,其中外来人口已超过本地户籍人口。据苏州统计局研究报告,苏州常住外来人口占常住人口的比重在全国名列前茅,仅低于以“移民城市”著称的深圳,是典型的人口导入型城市。

这样的城市,其活力不言而喻。大量的外来人口提供了充沛的刚性购房需求。

捂盘惜售

当然,苏州房价的陡涨,也离不开当地开发商的炒作。

赵建华告诉《第一财经日报》记者,开发商最惯用的炒作手段是“捂盘惜售”,就是几家开发商形成联合战线,当消费者有着急切购房意愿的时候,他们把楼盘捂着不卖或者只推出很少的房源。在苏州,大多数正常在售楼盘都有过这种情况。“惜售一次,接下来就提价,厉害的一次提价20%~30%,像苏州的新区科技城,原来卖单价12000元,现在则是16000元,一下子涨了4000元。”

赵建华在苏州从事房地产业十多年。在这波火爆的苏州楼市中,由于土拍竞争激烈,他们公司尚未拿到住宅地块。

“目前并不是真正到了‘无房可售’的地步,房子是不多,但有,只是没开盘。”前文提及的中海地产高级客户经理表示,现在在这个价位上不会太好卖,不是说价格高,而是不是时候。比方说,等园区湖东那边拍了一块地,或者有一些实质性利好的时候,房价在现在这个价位上再涨都有可能。但过年之后,政府和园区也没什么动作,年后的量都是去年势头过后的缓冲。

在2015年苏州房企的排行榜上,中海地产以509988.59平方米的销售面积、4660套的销售套数和65.56亿元的销售额位居榜首。

记者实地走访了中海·双湾锦园的售楼中心,但并没有记者想象中的火爆场面。正在办理购房合同的一对85后小夫妻告诉记者,现在处于尾盘阶段,人会比较少;一般在加推的时候人会很多。这对小夫妻第一次来这边售楼中心的时候正值加推,当时总共推出2栋楼100多套房子,可他们取号的时候已经排到600多号了。这次能买到这个房子也是后来的又一次加推,但这次他们没有排队。当时的销售打电话给他们说有合适的房源,他们看过房子后就很快拿下了,“感觉落袋为安了”。在这期间,这边的销售也带他们去看过一些楼盘,不是楼层、位置不好,就是采光不好,他们当时心里十分焦急,看着房价一天天在往上蹿。

这对夫妻最终以17000元/平方米的价格拿了一套100多平方米的房子。当记者问他们当初为何不早点下手,以及万一楼价跌了怎么办,他们表示,之前也是一直在犹豫,但房价一旦超过2万元,他们就无力供房了,所以他们下了决心。他们还说,自己这是刚需,不是为了投资而买房。

谈到投资客问题,苏州当地多位市场分析人士表示,去年第四季度投资客进入得比较密集。张晓晨告诉记者,这波楼市的投资客还是以本地人为主,一是因为苏州本地的房子对外地投资者限购,他们只能买一套;二是因为像上海等一线城市的楼市涨幅同样很高,甚至要高过苏州,这些一线城市来的投资客相对较少。

赵建华认为,四季度的这波行情中,投资客占比达百分之六七十左右。

“但像苏州外围的三四线城市日子很难过。我们在常州的楼盘,原先一个月卖40套,现在一周卖40套。销售量是上去了,但价格没涨。你只要敢动,就死了。”赵建华还透露,常州楼盘不涨价,是因为开发商不齐心。最本质的原因是,常州那边“狼多肉少”,库存去化周期还有15~17个月左右,买房的人少,最主要是外来人口比较少。

而苏州市下辖的昆山市面临同样的境遇。去年11月,当苏州房价以2.81%的环比涨幅领涨江苏省时,昆山成了江苏省房价下跌的10个城市中跌幅最大的,环比下跌1.64%。

张晓晨告诉记者,昆山前几年房源供应量非常大,动辄百万(平方米)大盘。像昆山的城东是产业区,原本有很大潜力,但之前一直被价格战所左右,那边有中南、绿地等超大型楼盘;而像昆山南部板块的漳浦这样的小镇竞争也非常激烈,最终各家开发商就是在拼价格。

为何同样具备工业基础且邻近苏州的昆山房价涨不上去?赵建华告诉记者,昆山城区其实处于“两头不靠”的境地。西接苏州,但离配套完善的城区还远;东邻上海,但房地产市场又被花桥分流了。昆山城区的整个房价比苏州和花桥要低。

赵建华认为,昆山房价没能像苏州这样大涨,更主要的原因还是昆山虽然外来务工人员也多,但他们基本上都是底层务工者,较低的收入水平使得他们很难在那里扎根。此外,昆山的台资企业已开始搬迁了,一般去到安徽等成本较低的内陆省区。

拐点在哪里?

苏州本轮楼市的大爆发,与之前的市场波动不同。

赵建华告诉记者,苏州楼市在2008年之后是经历了金融危机后的刚性需求爆发。但是,本轮楼市爆发,原因还包括去年股市大跌后资金涌入,再加上炒作等因素——这不是刚性需求爆发,而是集中性的投资性需求爆发。

赵建华认为,这种爆发式增长给楼市带来了很大的兴奋,但也产生了后遗症。一方面是它极度快速消耗了老百姓手里的储备资金。大家盲目投入了楼市,有些经济基础相对薄弱的老百姓就通过借钱、贷款用于购房,但这并不是他们的刚需,只是看到别人买了,自己也买。

健康的市场,应该是有刚需的去购买,有闲钱的去投资。然而除去这两类人,现在的苏州楼市还有一大群体,是被燥热的市场所诱导的投资者。他们自己可支配的闲钱不多,通过借贷购房是希望赚取差价。更危险的是,其中还有一部分人使用了“首付贷”购房。一旦市场有了风吹草动,将对家庭财富乃至整个信贷体系造成危害。

另一方面,房价飙高,也将很多外来人员的买房需求扼杀在摇篮里。外来务工人员的经济收入不足以支撑如此高昂的房价,这是非常现实的状况。

那么苏州楼市是否会继续飙升,拐点将在何时到来?

张晓晨表示,2016年的行情应该还不错。接下来的4月7日,苏州会有新的土拍,总共14块住宅用地,预计优质地块的溢价率将会超过150%,到时苏州房价又可能会被抛上风口浪尖。

他说,今年的楼市将会延续2015年的上升态势,即便是出台相关调控政策,也只会是局部调控,并不能对整体市场产生大的影响。

张晓晨表示,老百姓收入水平的涨幅跟不上房价的涨幅,购房者需要一个“喘气”或者说逐步接受的过程,因而在2016年底到2017年时,一定会出现一个拐点。

此前苏州每年住宅的成交面积都在600万~700万平方米,2014年为800多万平方米,但去年这个数字暴增至1200万!今年1~2月份成交了240万,依此推算,2016年也将达到1200万。这意味着用2年的时间卖了4年的房子,这其实是在透支楼市的需求。

赵建华也认同这一观点。现在苏州平均房价在2万元左右,但这是前几年拍的土地,而去年年末跟今年拍的土地,其大量上市供应期在2017年下半年,到那个时候可能平均房价就要3万或者3万以上了。如果购买力跟不上,没有人买房,市场就会出现下跌。

而现在开发商土拍时也处于不理智的状态。赵建华给记者算了一笔账,像相城区的高铁新城等动辄拍下来楼面地价9000,甚至上万,这还不算建设成本、建安成本、管理费用、财务费用,如果这些算进去,到时卖2万是不贵的,但是能够承受2万房价的人,通过去年洗牌之后还剩多少呢?今年2月份,园区的摩天轮地块土拍的单价就超过2万,“现在的市场太疯狂了”。

园区清源华衍水务有限公司总经理黄坚提供的《苏州工业园区2010-2015售水量增长率一览表》显示,2015年其工业售水量增长率为-4.1%。黄坚告诉记者,这几年园区一直有企业在搬迁,特别是2015年那一年几个用水大户搬走了,原因是这里的人力资源成本和经营成本在提高。据介绍,江苏地区人力资源成本十年内已经翻了一番多,五险一金、社保等都在提高。

就在记者调研苏州楼市几天之后,房地产调控政策密集出台。

3月18日,苏州市政府审议通过了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》,其中规定开发商在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%。

3月25日,上海出台“史上最严”楼市新政。

同日,江苏出台购房管控政策,要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策,严审购房人首付款比例、首付资金来源,加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。


责任编辑:小昊
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