2013年1月30日，2013年第二届产业地产高端论剑，力邀企业代表、行业协会、产业地产开发商，携手产业学者、政府官员与新闻媒体，共同分析与预测实体经济的回归与发展，剖析产业地产的发展模式与方向。

许为平：非常容幸代表总部基地控股集团和搜狐网朋友们、听众们、观众们，一起交流一下搜狐网给我的一个题目。也是新年第一次和观众们一起交流地产问题，产业地产问题。

题目给我谈谈产业地产走势、走向和发展趋势。这个问题出得很好，也给了我思考的机会，当然很抱歉演讲以前确实工作繁忙，事务工作很多。当然是在为我们中国的产业地产做很多具体的工作，没有忙别的。许为平是专项一致做一件事，早就已经告诉大家发展总部经济，建设总部基地，这是我终身事业的追求，一生追求一件一件事。当然找到一件值得把自己终身精力和自己的时间奉献给他的事业，也是一件不容易的事情。通过十年多时间的追求，孜孜不传、探索、实践和研究，确实有一些心得，这些心得今天在我们演播厅想跟大家分享一下。当然我们主办单位出了一个非常好的题目，再有多的心得，再有多的话，也是要有时间的，所以收缩一些，定位成：走向和趋势。

在谈走向和趋势之前，首先说一说，第一点产业地产它的走向、它的趋势一定是未来中国地产的引导经济。它起到了一个主导作用，对于地产发展，对于地产的支柱产业，一定是一个主导地产中的一个希望。为什么这么说呢?虽然地产从住宅开始，源于住宅，特别是最近的十年到二十年的时间，中国的住宅地产确实几乎占据了整个地产市场的主流。当然它是一个阶段性的，它是在消耗我们过去在市场还没有成熟，没有大量发展，市场化的住宅地产之前，沉淀下来的经济区域和城市经济的缩影。如果一个城市没有城市，实际上一定没有地产。只不过在过去三十年前，中国的经济发展中，没有市场化，所以地产没有市场化，是政府行为带来的，或者上世纪五十年代以前留下来的，那要追随到民国年代了，有市场经济，有市场化的地产。这些地产的留下来，也给我们新的城市奠定了基础。在新的城市发展中，政府大量的投资，引起了我们需要有大量的住宅。但是在计划经济年代，我们的地产发展确实没有市场化这么应运而生，这么高速。

在二十多年前中国的房地产开始真正进入高速的市场化发展，所以这个时候住宅地产首先要去消化我们城市已经沉淀的经济配套。我们今天来看通过二十多年高速消化，甚至确实存在了住宅地产普遍意义上的，或者特殊意义上的部分的泡沫。当然这个泡沫它还不会破坏现实的经济，那是因为我们通过高速发展中，我们无论是机构，还是个人，投资人，他手里都有足够的现金流。所以他可以压得起，压在手里面。房子虽然空，但是压在手里面。随着时间它逐渐的出租也可以换来他的收益，比较低的收益。这实际上就超前的建设了不少的住宅。当然还有很多确实是急需的，我刚才讲的超前，可能更多是高端住宅。在这个情况下面，政府的三番五次调控，实际上因为这个过程中由于高速的发展，甚至在发展中有大量超前的投资，所以导致政府感觉，特别一般老百姓感觉到有民生问题产生，影响了政府的宏观经济，影响了社会政治的稳定，所以政府不得不不断的出手来调控。这个过程中，尤其是最近一两年，大大影响了常规房住宅型地产的发展速度。当然还有一点我们产业地产，我认为这个是另当别论，所有产业地产我个人认为是经济地产，是服务于经济，是经济发展的需求。没有一个国家会否定是要叫停经济发展，中国更是如此。本身是发展中国家追求经济发展，怎么可能要去叫停呢?只要经济发展就需要产业发展，产业的发展就需要足够量的，高品质的产业地产。所以这也是我刚才所说的，我认为产业地产已经到了是主导地产的地位的时候了。这是第一点。

第二点，我认为从未来的十年，产业地产在国家经济中将会跟住宅地产有五分天下，各占五分天下。这最重要的一条，大家要注意产业地产它的整个规模可能在未来的五到十年，整体体量还赶不上住宅地产。但是从国家的经济来说，产业地产不是一锤子买卖。产业地产是经济的发动机，是经济的引擎。住宅地产是一次性消费。所以住宅地产一次性消费之后，对于经济也是一次性拉动之后，将会固化的。你们想一想，固化的资产，它是直接拉动你现代经济，不是，当然产业地产不是。产业地产一次性消费之后，紧跟着可持续的、不断的、甚至是无限的经济在发展、拉动。包括像写字楼，不要认为写字楼不是产业地产，写字楼也是产业地产。今天在前面介绍当中，我听了一下，可能有一些误导，从经济学，从理论，从宏观经济，区域经济，经济的定位分工来说，如果把产业地产看成是独栋，这是一个很大的误区，那是狭隘了。第二我们把产业地产看成是过去二十年左右的中国运营的产业园区的开放建设，也是狭隘了，那是二十年前的产物。大家说我把产业地产作为产业园区不是很合理的吗?确实如此。产业地产可以全部包括产业园区，你每一个产业园区的每一个建筑，都围绕着产业的发展，无论是传统工业、现代制造业，还是科研、研发，还是现代的产业不，企业办公，一切的一切，都围绕产业园区的发展。所以产业地产可以包容科技园区，经济技术开发区，这二十多年来成长的中国的一种过去的新经济的标志。我认为不能代表未来。

产业地产不仅仅是科技园区，它比科技园区要大很多。产业地产包括哪些呢?我想CBD不是在高速发展，北京的第三产业现代服务业，这难道不是产业吗?也一样是产业。这难道不是我们一直在研究的产业经济吗?也是。但是确实跟我们过去二十年来积累成立的各地的开发区、园区完全不同。它是通过自然经济的组成，逐渐的形成比如说最早美国大使馆，英国大使馆，各个国家使馆区发展成现在的朝阳区。后来经贸部建了国际贸易中心，由此开始逐渐形成国际的高端办公区，后来形成高端商务区，国际国内高端企业愿意到那边去设置它的跨国公司，代表处，以及现代的商业等等，是这么形成起来的。但是这一块区域它之所以有价值，就是它有产业，这个产业是跨国性、高端的产业为主，当然还有跨国性实体企业，高端企业首席代表处，跨国公司分公司同样是产业，在中国来投资的产业，作为中国投资的第一个门户产业。所以导致CBD的住宅为什么会值钱呢?那是因为有了高端的经济，刚才讲了产业地产实际上是经济地产，它的主线为什么能够主导未来，主导地产，那是因为它首先是抓住了经济，它首先是决定了经济的发展趋势，决定了经济发展的走向。所以它同样有价值，有经济的价值，在这个经济价值下面，又可以带动相应的住宅地产。十年前还是一片荒地，脏乱差，甚至是黑社会藏纳的地方，就在西南四环马角，这个区域在十几年前我第一次去的时候，确实如此，为什么今天是中海的地产在那边有一个九号公馆，我记得不一定很清楚。为什么卖到四万块钱一平米，凭什么呢?这个区域在十年前三千块钱卖不出去，盖的边上经济适用房，丰台区经济适用房，马路对面四海花园当时卖三千块钱左右不好卖。而今天为什么它价值，这个土地贵得连我也买不起。为什么?那是因为经济发展，两千五百多亿总部基地，直接产生了两千五百多亿技工贸总收入在这个区位，而且每年递增速度20%到30%，占整个区位，地区的财政收入税收30%左右。而且它是最具有活力，最具有发展速度，所以因为经济的发展带动了周边的住宅地产的高速发展。

今天在座各位我相信都是对产业地产的热衷，也是粉丝，也是积极探索和研究人员，以及实践者，我觉得要鼓励大家。确实产业地产在新一轮经济热潮中一定会成为主流，地产中的主流。因为它起到了带动经济、引领经济的作用。而正是引领经济，所以它也要引领地产。地产是经济当中的一个重要组成部分，它本身是国家的支柱产业，同时它也是服务经济的产业，也可以称之为现代服务业。当然在服务经济当中同样不能丢掉服务人，所以住宅地产是服务我们搞经济的人的居住。但是大家要注意，搞经济这里面就是有一条，我想说到城市和经济的关系，我们任何一个发展经济，首先要有一个城市，不管是城镇，还是城市。所以经济是城市的最重要的组成部分，从三十多年前开始，中共的核心是以经济建设为中心，也就是说以一个国家的核心，一个执政党的核心都放在经济建设，说明这个经济的重要性。我相信任何一个地方政府，也同样是经济为中心。经济外加生活，那是这个城市几乎所有的组成部分，今天我们要说到产业地产首先是为经济服务，住宅地产为生活服务，那么大家可以想像，究竟哪个将会成为主流?是必然的趋势。

过去住宅地产为什么有那么大的量，那是消化过去计划经济年代沉淀下来经济和生活不对称的问题。我们在组建城市，在发展城市，发展经济过程当中，当然本身经济发展也不快，所以导致我们的生活发展质量也不高。随着经济高速发展世界经济第二强国，中国的住宅也就是中国的生活也随机要紧跟。我相信未来的生活地产，就是住宅地产仍然是会高速的。但是我相信在这里面，生活地产当中也要区别两块，一块是市场型的生活地产，另一块是政府供给型的所谓民生保障型的住宅地产。这一块首先应该有政府统领，可以借助市场的力量实现。而我们时下由于前几年在大家都顾着市场高速发展，没人或者说大家忽略了，或者没有太重视真正上政府做的，应该承担的生活型地产。那么现在正在补课，补到那一天，什么时候补得差不多，我相信中国什么时候住宅型地产、生活型地产也能走入正常化。

庆幸的是我们产业型地产，政府现在是正常在发展，可以通过市场行为。当然过去我们很多开发区，政府搭台，政府自己唱戏，现在已经开始转变模式。总部基地的模式早已经在这一方面创立了先河，政府搭台、企业唱戏、外资控股，来推动市场化建设的产业地产模式。当然北京总部基地只是我们一个小小的实验区，通过这个实验区我们得出很多新的，后面我会再简单介绍一下。

我相信经济型的地产，它必然是我们未来的发展主流，也是发展趋势。同时在未来高速发展经济地产的时候，又带动了生活地产。我刚才前面讲了，它们将是各自五分天下。同时中国也是人口大国，所以生活型地产应该说仍然有很长很长时间的发展机会。同样中国也是一个要赶超世界第一经济强国的一个国家，所以在未来的几十年，中国经济立场一定会在舞台上显示它的光彩。

下面我说一下产业地产模式的创新，刚才我听到介绍的前面有一个发布情况，我看了以独栋楼为主体，独栋确实是在十年前刚刚开始，为我们企业去创造它独立的，有独立冠名权，独立的产权，有独立的形象的属于企业自己的楼的模式。当然请大家要注意，我们要不断的创新，十年后的企业，我相信不会仅仅满足于这个形态。所以我认为产业型地产它的速度首先要从规模上去做文章，它是要引领经济发展的，而不是给我们企业创造一个相对性价比高的办公环境，仅仅是如此那是不够的。做到引领经济首先要有规模，要有定位。同时这里面还需要有特殊的服务，这个特殊的服务一切都是宗旨围绕企业在这里办公的同时，还能够高速发展他的经济。他如果在别的地方办公和在这个区域办公，他的经济发展速度不同。那么他需要得到特殊的服务。这一点也是跟生活地产一个巨大的差别，我们现在在发展产业地产当中，往往可能走到表面了，做好产生物业服务，做好一个景观，我认为这是完全不够的。这一点我们正在思考，今天可以跟大家分享一下，总部基地模式三级开发模式。

我们地产开发有一级、有二级，大家都很清楚。一级做基础设施、土地平整，二级开发盖房。事实上如果我们仅仅做到一二级，同志们，你们还是传统地产，没有跨出创新型引导经济发展，成为经济主流的产业地产。如果仅是如此，那么我可以说我们这个半边天下很难站住脚。很容易被我们传统地产给挤走，只要有钱。这个时候不能只是做三八六硬件，五八六硬件，要不断开发软件，支持这些硬件，使得这些硬件能够发挥更加的作用，所以为什么微软能够世界首富，因为有不断的创造空间是通过软件。同样如此总部基地模式当中的三级开发不是用于硬件，也不依赖土地，没有土地要做开发，做的是三级开发，我称之为三级开发，这是延续我们房地产开发的一级、二级，甚至为三级。当然我最近在研究1.5级，1.5级又是一个模式，当然在二级以内的都必须要依赖土地。唯独3级，我们将要建或者正在建，有的已经建成十大平台，八大基金。这十大平台，八大基金不是为我开发控股企业，为总部基地控股集团，而是为所有企业服务的四大平台，八大基金。真正能够建设成为规模化总部经济的生态区，这是经济生态，大家不要误解，这是一个自然生态。我们的自然生态景观设计都是最基本的，我们要有经济生态。而通过经济生态，使得这些企业在这里面能够成长发展得最活跃，速度最高，彼此之间的重组是必然的，就像动物园一样，犀牛角喂养清道夫，角马喂养了鳄鱼，企业之间也是如此，这种生态环境是我们要去营造的环境。

再来说城市，为什么谈到城市，因为城市是经济发展的核心体，而经济发展我们做经济地产，肯定要围绕城市去考虑，大家一个非常严重的现象，凸现的现象，今天也同样，我在上班的路上，能见度非常差。这已经是充分的说明三十年的高速发展的代价放在我们这代人面前，我们自己开创它，自己创新它，同时我们自己也破坏了它。首先要有一部分人富起来，哪怕一个万元富也行，不管黑猫白猫只要逮老鼠就是好没，这是高速成长发展的案例的思想。但是今天环境污染已经严重危机到这一代人生存和下一代人的健康，这里面有一个很重要的罪过就是我们过去的地产开发。过于集中为城市，老城市中心去开发建设，因为我们没有创造新的经济体，只能为老经济体服务，拆一平米要盖六平米，再多高速路和高架桥有用吗?没有用，密度增加太快，北京人买车六十分之一，过去可以随便买，百分之百，还是不解决问题，照样污染。这个问题我一直也在实现总部基地的时候在思考，我是通过总部基地的实践思考了这个问题，提出了一个新母城理念，那是2011年4月份，浙江杭州一个世界不动产年会上我正式提出。通过两年多时间，我们在深入研究，而且越研究越觉得需要，尤其是现代北京大中型城市污染，空气的污染，已经让我们感觉，我们再也不能等待去发展新的母城。新的母城实际上也是新的经济中心，新的人文中心，新母城和老母城最大差别，新母城是再造一个人体心脏，我们母城为什么称之为母城，它是有造血功能，完整的一个城市功能。我们现在是地处在老母城，相当于人的心脏。由于我们肢体发展得太快，体重增加得太快，我们心脏早已经不能正常的供应我们的身体。必须要再造心脏，再造心脏过程恰恰是产业地产可以大大发挥的机会，这是给产业地产创造多么好的空间和机会。所以实际上小小的一个北京总部基地，就做出了一个小小试验田。这个小试验田可以说明很多很多问题，只要你去创造它，那么我们过去的开发区，比如亦庄，现在亦庄老总也来了，亦庄是一个功能区，不能叫母城。它是一个经济以制造业为中心的，北京市老母城的一个功能区，所以过去规划过程当中，你搞工业，二十年发展迄今为止，实际上亦庄很多硬件，我本人就住在亦庄。我选择亦庄是因为选择它的空间，它不堵车，海外来的人，很多人没有这个障碍，不会向母城中心去挤，这是思想理念的问题。但是有一条确确实实不能做到，我现在理发不能在亦庄，吃饭还不能在亦庄，为什么呢?它的配套我看电影，虽然亦庄有电影院我看了一次我觉得不行，我还得往老母城看，这个貌似新母城不能让我看，水准不够。源头是基因问题，最早定位的就是工业区，过去叫产业高端实验区，说高端不一定是高端。这里说明什么问题呢?新母城才能够去把完整的一个城市建起来，拉斯维加斯是新母城。

我们这一代人要承载的为未来的区域发展，在这个新母城建设中，产业地产一定成为它的核心区，新母城当中的经济核心区。那时候新母城CBD就是产业地产的中心，当然产业地产不要生搬产业地产就是工业厂房，完全不同，那是制造业。我们要把高端产业，比如亦庄高端产业，我觉得提得非常好。高端产业的集聚区，现代服务业集聚区，现代服务业就是现代产业。从这个角度来说，要走出一步大棋，不走出这步跳棋，我想中国的城市未来发展也会存在巨大的问题。过去提了很多年城市化进程，没有真正跳出这一步，始终在老母城纠结。市场发展，这二三十年有五亿农民离开了农村进入城市，都在老母城进行消化。但是事实上到目前为止消化不了，所以每年的春运就相当于非洲的角马大迁徙，现在已经开始春运，然后还要回来，回流。这几十亿回流，来回的走，因为他在现在母城里面，他生存不够，他不能让他安居。过年的时候要回去，春运回去，这就是城市分布太不均匀。一定要把城市化进程当中把新母城完善，完善新母城的同时，通过产业地产大大的推进新母城的建设。这个时候产业地产的趋势是绝对的产业地产可以成为城市经济发展中绝对的统领、主流，更是地产的主流。所有新母城住宅地产都是为我们产业地产配套服务，同时也为老母城疏散人口服务，为老母城高端人群可能再去创造一个好的空间，因为他在老母城里面太憋屈了，哪个方面都不好，确实因为它超负荷。还有一条新母城要跟我们现在十八大正式提出城市化建设紧密相连，那是把农村就地改造成为城镇，城市就地在发展新母城，双核心，三核心，而不是卫星城，不是功能区。卫星城过去想把大兴作为北京卫星城，卫星城不够。卫星城不完整，功能区更不完整，亦庄功能区不完整。要完整发展城市化，就是新母城，完整地提升农民可以就地进城，这一系列最后两亿中国人农民可以养活十三亿中国人，这是自然完全可以实现。还有十一亿人怎么做，都应该到北京上海来吗?不应该，就地解决，再进入新母城，这是我想今天带给大家的一些想法，谢谢大家。

去年在沈阳召开第一届新母城高峰论坛，沈阳市将推行第一个新母城示范，它有一个很大的很好的发展空间，谢谢大家。